O contrato atípico, denominado de `Built to Suit` e a Securitização de recebíveis, introduzida pelo Sistema  Financeiro Imobiliário.

 

Além da forma tradicional de financiamento e de captação de recursos pelo Incorporador, conhecido como SFH – Sistema Financiamento Habitacional, contamos hoje dentre outros, com o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

 

Esse último, disciplinado pela Lei N° 9514-97, introduziu a securitização de créditos imobiliários, operação através da qual uma companhia autorizada emite títulos no mercado, lastrados em créditos provenientes de negócio jurídico relacionado a imóveis.

 

De forma sucinta, pode-se dizer que se trata de uma operação que se inicia com uma empresa incorporadora, que detém os direitos creditórios decorrentes da operação imobiliária que está realizando e os disponibiliza a uma empresa securitizadora, que, por sua vez, cria um título, denominado de CRI – Certificado de Recebível Imobiliário – que corresponde aos referidos créditos e os vende no mercado de ações, regulado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVW).

 

Consequentemente, sob o aspecto do fluxo de caixa faz antecipar ao incorporador, de uma só, a receita que adviria dos adquirentes em longo prazo, e no enfoque mais amplo do desenvolvimento do mercado, amplia o leque de investidores pela garantia mais eficaz.

 

A referida Lei N° 9.514/97 define a securitização de créditos imobiliários como a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados a emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora (Art. 8°). O Banco Central do Brasil tem um sistema centralizado de custódia, e nele, como mecanismo de proteção dos investidores, são registradas as operações das companhias securitizadoras, devendo constar a correlação entre os títulos emitidos e os créditos que os lastreiam.

 

Importante fator de segurança para os investidores é a segregação dos créditos que lastreiam os títulos. O chamado patrimônio fiduciário isola do patrimônio da companhia securitizadora, por declaração unilateral no contexto do Termo de Securitização, os créditos que lastreiam a emissão e constitui com eles um patrimônio separado. Este monte separado tem autonomia em relação ao patrimônio geral da empresa porque a destinação e exclusiva de satisfazer a realização dos direitos dos investidores.

 

Sobre o BUIT-TO-SUIT

 

O contrato de (Built-to-Suit), se resume numa operação pela qual a contratada adquire o imóvel indicado pelo contratante, realiza ou por terceiros a construção de acordo com as estritas orientações da contratante, e cede a ela o uso do imóvel, por determinado período de tempo.

 

Este lapso temporal é geralmente longo, de modo a visibilizar o investimento da contratada e garantir, por um lado, o retorno dos recursos investidos na medida em que permitirá a amortização deste investimento, e por outro, a utilização do bem pelo tempo que interesse á contratante

  

A retribuição pela utilização do imóvel corresponderá ao investimento realizado pela contratante, acrescido de remuneração mensal proveniente pactuada de modo que convirjam os interesses das partes. Dadas as características deste contrato, ele não se encaixa em qualquer contrato tipo, tal como compra e venda, cessão ou locação, mas,por agregar características deste de todos eles, resulta em um contrato novo.

 

Há quem sustente que, conquanto a esse contrato se possam aplicar algumas das regras contidas na lei de locação, N° 8345/9, não se pode a ele subsumir, na medida em que dispositivos dela constantes – como os pertencentes á revisional de aluguel, renovatória ou denúncia do contrato e multa compensatória – tornariam absolutamente inexeqüível o negócio jurídico pactuado.

 

Na prática, a contratada geralmente se organiza na forma de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) com os com os fins de aquisição do terreno (com auditoria imobiliária, lavratura de escritura compra e venda, e registro); implementação do empreendimento (aprovação projeto, licenças e alvarás, construção de complexa tecnicidade geralmente, viabilização de recursos) via de empreitada global – preço e prazos certos / contratação de seguro “performance bonde” da obra; ou emissão de CRIs previamente à conclusão da obra, por parte da companhia securitizadora, ou contração de empréstimo “bridg loan”, cujos desembolsos são feitos conforme evolução  da  obra, com garantias previamente pactuadas.

 

Assim, temos que a contratada para ceder á securitizadora os créditos do contrato built-to-suit, que são representados por remuneração e seus negócios, podendo-se, ainda, ainda, instituir-se o regime fiduciário sobre os créditos objeto da securitização. Daí a importância do Sistema Financeiro Imobiliário, vis a vis alcance de sua utilização e a amplitude para obtenção de recursos.